Gamle Storgate 15 B

Boligen inneholder:

1. Etasje Entré, Soverom, Walk-in closet, Bad/vaskerom, Stue/kjøkken

2. Etasje Entré, Soverom, Walk-in closet, Bad/vaskerom, Stue/kjøkken

Informasjon fra byggesakkyndig:

Normalt vedlikeholdt eiendom. Imidlertid har fortsatt flere bygningsdeler og overflater preg av normal alder og bruksslitasje.
De fleste bygningsdeler har en gjennomsnittlig levetid på 15-40 år, fortløpende vedlikehold og oppgraderinger må derfor
påregnes. For videre info. henvises det til rapportens enkeltpunkter.

Gulv: Laminat/parkett, belegg, teppe
Vegger: Malte plater, panel
Himlinger: Panel, himlingsplater

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Boligen ligger like i nærheten av Verdal sentrum med offentlige kontorer, banker, forretninger, jernbane og butikker. Barne og ungdomsskole like i nærheten. Nært til Verdalselva og elvepromenaden.

Det vil bli skiltet med & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.

Parkering på gårdsplass.

Kommunedelplan Verdal by 2017-2030

Bestemmelser og retningslinjer, datert 02.01.2016, sist revidert iht. mindre endring 21.09.2021.

Vedtatt av Verdal kommunestyre i møte den 29.05.2017, sak nr. 45/17. ID 2013011

Delareal 195 m² Hensyn Bevaring kulturmiljø og Arealbruk Boligbebyggelse,Nåværende

Kommuneplaner under arbeid

Kommuneplanens arealdel, planforslag, ID 2022001

Totalt bruksareal: 112,0 m²

• BRA-i: 112,0 m²
• 1.etg.: Entré, soverom, walk-in closet, bad/vaskerom, stue/kjøkken
• 2.etg.: Entré, soverom, walk-in closet, bad/vaskerom, stue/kjøkken

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 41,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Taksert objekt er en horisontaldelt tomannsbolig over to etasjer.

Boligen har grunnmur av betong og overbygning av trekonstruksjoner, utvendig kledd med

tømmermannskledning. Sperretak med saltaksform, tekket med takstein.

Denne tomten er eiet.

196,00 kvm.

Boligen har oppvarming via strøm.

Energikarakter: D Rød

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 23.02.1995

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

I tilstandsrapport er følgende elementer gitt TG (tilstandsgrader) 2 og 3:

Tilstandsgrad 3, TG3: store eller alvorlige avvik:

Utvendig > Balkongdør i 2. etasje
Vurdering av avvik: Balkongdør i 2. etasje er fuktpåkjent og skadet i nedre del.
Konsekvens/tiltak: Utskiftning må påregnes.
Kostnadsestimat: Under 20 000

Våtrom > 1. Etasje > Bad/vaskerom > Generell
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert alders- og bruksslitasje på overflater og utstyr, stedvise misfarginger i fuger og gulvbelegg. Sluk og membran/tettesjikt nærmer seg forventet levetid. Veggplater ligger noe løse mot hjørnelister, stedvis påkjente i nedre del, med sprik i skjøter. En del skruehull og mindre skader i overflater. Manglende forsegling av rørgjennomføringer i vegg. Det er registrert bruk av plast i innervegger bak veggplater. Dette er ikke anbefalt pga fare for kondensering i sjiktet. Gulvbelegg virker stedvis sprøtt i oppbrett og kanter mot vegg. Rommet har ingen tilluftsløsning. Det er etablert vindu i våtsone. Sluk ikke tilgjengelig for fullverdig inspeksjon pga plassering av dusjkabinett. Noe ujevnt fall på gulv. Skade i belegg rundt wc, wc er opplyst skiftet. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av
vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

Våtrom > 2. Etasje > Bad/vaskerom > Generell
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert alders- og bruksslitasje på overflater og utstyr, stedvise misfarginger i fuger. Sluk og membran/tettesjikt nærmer seg forventet levetid. Veggplater er pålagt kontaktplast ved dusjsone, ukjent tilstand på bakomliggende overflater og konstruksjon. Kontakplast ligger stedvis løst i kanter. Veggplater ligger noe løse mot hjørnelister. En del skruehull o.l. i veggoverflater. Manglende forsegling av rørgjennomføringer i vegg. Gulvbelegg virker stedvis sprøtt i oppbrett og kanter mot vegg. Rommet mangler mekanisk avtrekk, og har ingen tilluftsløsning. Det er etablert vindu i våtsone. Sluk ikke tilgjengelig for fullverdig inspeksjon pga plassering av dusjkabinett. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.
Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må vanntett sjikt på tak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Rens og vedlikehold.

Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik: Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.
Konsekvens/tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik: Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen. Det er registrert vær- og aldersslitasje på overflater, stedvise oppsprekkinger, antydning til råte, utstikkende spiker og påkjente bord. Fukt-/råteskade i kledning i overgang mot murvegg i 1. etasje. Omrammingsbord er stedvis satt helt ned på beslag, dette er en skadeutsatt løsning med fare for fuktopptrekk og påfølgende råteskader. Evt. trekk/ utettheter i konstruksjonen er vanskelig å oppdage ved en befaring som i all hovedsak begrenses til visuell kontroll. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Konsekvens/tiltak: Råteskadet bordkledning bør skiftes ut. Lokale utbedringer og vedlikehold.

Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vurdering av avvik: Det er registrert vær- og aldersslitasje, med enkelte påkjente karmer og omramminger, stive pakninger og slitasjer i låsemekanismer. Enkelte vinduer tar i karm og har behov for justeringer. Eldre vinduer og innsettingsdetaljer øker faren for skjulte skader som følge av vanninntrengning over tid i tilstøtende konstruksjoner. Dette lar seg som oftest ikke oppdage uten inngrep. Kjøper gjøres oppmerksom på dette. Det ble ikke registrert punkterte vinduer på befaringsdagen. Det gjøres oppmerksom på at punkterte vinduer tidvis kan være svært vanskelig å avdekke og at punktering er påregnelig som følge av aldringsslitasje.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og vedlikehold.

Utvendig > Ytterdører
Vurdering av avvik: Der registrert vær- og aldersslitasje på dørene, med hakk og sår, stive pakninger og slitasjer i beslag. Ytterdør i 2.etasje har utilstrekkelig tetting mot pakning/karm. Flere dører har behov for justeringer.
Konsekvens/tiltak: Vedlikehold og utbedringer.

Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Vurdering av avvik: Det er registrert økende overflateslitasjer på utsatte områder. Stedvise oppsprekkinger og påkjent trevirke. Lokale skjevheter og ujevnheter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Konsekvens/tiltak : Overflatevedlikehold må påregnes, samt lokale utbedringer. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk.

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik: Det er registrert økende bruksslitasje, med stedvise hakk, sår og mindre skader, sprik og glipper i skjøter. Lokale skjevheter og ujevnheter, samt stedvis knirk. Fuktpåkjent gulv ved balkongdør i 2. etasje. Enkelte manglende listverk/avslutninger. Løst teppegulv på soverom i 1. etasje. Til orientering: Befaringen er avholdt ved møblert bolig, det er utført tilfeldig kontroll med flytting av matter/ potteplanter etc. Fullstendig kontroll av overflater er ikke utført ihht. de begrensninger med møbler og inventar utgjør ved en slik befaring. Kjøper gjøres oppmerksom på dette og at skjulte skader/ mangler kan forekomme.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og løpende vedlikehold.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Vurdering av avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det er registrert lokale skjevheter og ujevnheter, samt stedvis knirk.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Innvendig > Innvendige dører
Vurdering av avvik: Det er registrert bruksslitasje, med stedvise hakk og sår. Flere dører tar i karm/terskel, og har behov for justeringer. Skade i dørblad og låskasser på enkelte dører.
Konsekvens/tiltak. Lokale utbedringer.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn alder og usikker fremtidig funksjon for røranlegg. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Vurdering av avvik: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn alder og usikker fremtidig funksjon for røranlegg. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Vurdering av avvik: Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Benkberedere betraktes som en risikokonstruksjon, en eventuell ukontrollert vannutstrømming vil kunne føre til store følgeskader.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Grunnmursplast er avsluttet løst over terreng, uten bruk av topplist.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Lokale utbedringer.

Tomteforhold > Terrengforhold
Vurdering av avvik: Det anbefales å sikre fall på utvendig terreng ut i fra grunnmur med et fallforhold på min. 1:50 i 3 meters bredde, dette for å unngå unødvendig fuktbelastning på grunnmuren. Dette er ikke opprettholdt alle steder.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll og tiltak ved evt. oppsamling av overvann inn mot grunnmur.

Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering
Vurdering av avvik: Utvendig vann og avløpsnett har passert en alder som tilsier at de har en usikker fremtidig funksjon. Hovedinntak av denne alder kan medføre redusert trykk inn i bolig, særlig ved tapping flere steder samtidig. Ikke registrert trykkfall ved test på wc og kjøkken samtidig ved befaring.
Konsekvens/tiltak: Jevnlig kontroll av vanntrykk inn i bolig og avrenning fra avløp.

Våtrom > 1. Etasje > Bad/vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages

Våtrom > 1. Etasje > Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik: Det er registrert bruk av plast i innervegger bak veggplater. Dette er ikke anbefalt pga fare for kondensering i sjiktet.
Konsekvens/tiltak: Utbedringer i forbindelse med renovering av bad.

Kjøkken > 1. Etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik: Det er registrert bruks- og aldersslitasje på innredning og overflater. Stedvise hakk og sår. Skade på fronter i benkeskap. Manglende forsegling av kuttflate på benkelplate ved servant. Slitasjer i hengsler. Enkelte fronter har behov for justeringer.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og løpende vedlikehold.

Kjøkken > 1. Etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Vurdering av avvik: Eldre vifte, ukjent restlevetid.
Konsekvens/tiltak: Vedlikehold og utbedringer må påregnes.

Våtrom > 2. Etasje > Bad/vaskerom >Dokumentasjon for våtrom
Vurdering av avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

Våtrom > 2. Etasje > Bad/vaskerom > Tilliggendekonstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik: Det er registrert bruk av plast i innervegger bak veggplater. Dette er ikke anbefalt pga fare for kondensering i sjiktet.
Konsekvens/tiltak: Utbedringer i forbindelse med renovering av bad.

Kjøkken > 2. Etasje > Stue/kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik: Det er registrert bruks- og aldersslitasje på innredning og overflater. Stedvise hakk og sår. Skade på fronter i benkeskap. Manglende forsegling av kuttflate på benkelplate ved servant. Manglende fuktsikring av benkeplate over oppvaskmaskin. Manglende sokkellist mot gulv. Slitasjer i hengsler. Enkelte skuffer henger, og fronter har behov for justeringer.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer og løpende vedlikehold.

Kjøkken > 2. Etasje > Stue/kjøkken > Avtrekk
Vurdering av avvik: Eldre vifte, ukjent restlevetid.
Konsekvens/tiltak: Vedlikehold og utbedringer må påregnes.

Helse, miljø og sikkerhet
Vurdering av avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke etablert håndløper på vegg. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Boligen mangler håndslukkerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Eldre slukkere.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Utvidet el-kontroll anbefales med bakgrunn i anleggets alder, samt registreringer. Se QR-kode i skap- utbedringer etter DLE kontroll er utført. Det anbefales å installere godkjent håndslokkeutstyr i henhold til gjeldende forskrift, for eksempel pulverapparat eller brannslange, for å sikre tilstrekkelig beredskap ved brann.

Se komplett tilstandsrapport som vedlegg i salgsoppgave.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Eiendommen er registrert med 2 boenheter. En i 1. etasje og en i 2. etasje.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger leiekontrakt for 1. og 2. etasje. Kr. 8 750,- pr. mnd. Kontrakten er tidsubestemt og løper til det blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 3 måneder.

Leiekontrakt kan fås ved henvendelse til megler.

Prisantydning kr 2 790 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

69 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

2 880 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 21 653,93 pr. år

Eiendomsskatt kr. 2 497,19

Vann akonto kr. 4 439,90

Vann fastgebyr kr. 1 992,95,-

Avløp akonto kr. 6 217,34

Avløp fastgebyr kr. 1 546,75

Eiendommen har vannmåler. Kommunale avgifter avhenger av forbruk og kan variere fra en termin til en annen. Avgift for vann og avløp er opplyst forutsatt gjennomsnittsforbruk på 161 m3.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm og bygg- og innboforsikring i tillegg til opplyste kommunale avgifter. Utgifter til strøm og forsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker.

Frivillige kostnader som internett, kabel-tv, etc. er ikke oppgitt da disse er valgfrie for kjøper.

Primær formuesverdi kr. 463 686,00.

Sekundær formuesverdi kr. 1 854 743,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).

Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 100% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Lokalmegleren & Partners samarbeider med Aasen Sparebank, og de kan gi deg god rådgivning i forbindelse med finansiering av din bolig. Vi formidler gjerne kontakt.

Renovasjon kr. 7 257,- pr. år