Helgådalsvegen 1169

The property comprises the following rooms:
Ground floor: Porch, hallway, kitchen, living room, dining room, WC
Loft: Laundry room, bathroom, hallway, 3 bedrooms, 2 box rooms
Basement: 2 storage rooms, stairwell

There is also a garage and a summer house on the property

Recent improvements:
-New kitchen units fitted. 2010
-New bathroom in the loft. 2011
-Additional insulation, new cladding and new windows in the loft. 2012/2013
-New window and balcony door fitted, and a new terrace built on the north side of
-the house. 2014

The surveyor's report reaches the following conclusion:
A reasonably maintained property, although some building components and surfaces show signs of age and wear and should be expected to need upgrading. For detailed and further information, please refer to the individual points in the report.

Basement:
Floors: Masonry
Walls: Masonry and Hilder boards
Ceilings: Asbestos sheets

Ground floor
Floors: Laminate and vinyl
Walls: Panelling and panel boards
Ceilings: Panelling and painted boards

Loft
Floors: Laminate and vinyl
Walls: Panelling and panel boards
Ceilings: Ceiling tiles and panelling

The sales particulars include NEF's standard list "Overview of chattels and fixtures". The list applies unless otherwise specifically stated in the sales particulars. If an item on the list is not present at the property, it is not included. Unless otherwise stated, integrated kitchen appliances are included. All chattels and equipment included in the sale are transferred without warranty, beyond any remaining manufacturer's warranty. The buyer should expect that there may be holes and marks left by furnishings or equipment that are not included.

Heating cables on the water pipes in the basement are not included.

The property enjoys an attractive rural setting in Helgådalen, surrounded by scattered housing and close to nature. Here you live with plenty of space around you and easy access to excellent walking and outdoor recreation.

Vuku centre is approx. 12–15 km away, offering a grocery shop, school and other services. There are also good connections to Verdal town centre.

The location will suit those seeking a quieter, rural lifestyle while keeping everyday essentials within comfortable reach.

Please see the attached neighbourhood profile for a map and directions. The route will be signposted with &Partners signs for open viewings.

In the garage, as well as parking on the property's own plot.

Municipal master plan, land-use element 2025–2030 PlanID: 2022001 PLANNING PROVISIONS AND GUIDELINES - rev. 30.06.2023, 14.11.2024, 26.11.2024, 02.05.2025, 04.06.2025 and in accordance with the planning decision of 24.11.2025. Adopted by Verdal Municipal Council on 24.11.2025, case 104/25

Totalt bruksareal: 266,0 m²

• BRA-i: 173,0 m²
• BRA-e: 93,0 m² Garasje og lysthus

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 35,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig er oppført i 1 1/2 etasje over kjeller. Støpt kjellergulv. Grunnmuren er oppført av plasstøpt betong med hilderplater innvendig. Veggkonstruksjon er oppført i bindingsverk og er kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med saltak form og er tekket med lakkerte metall plater. Pulttak over inngangsparti med lysplater. Vindu med koblet glass og 2-lags glass. Ytterdører av tre i malt utførelse. Nedgang til kjeller innvendig og utvendig.

Denne tomten er eiet. 1563,00 kvm.

Oppvarming med vedovn i kjeller og 1. etasje. Varmepumpe i stuen. Gulvvarme på bad.

Energikarakter: E - Oransje

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen på eneboligen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Ferdigattest datert 13.11.2019. Ferdigattest gjelder for garasje.

Byggetegninger:
Enebolig: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Ut fra oversendte tegninger fra kommunen er det registrert flere avvik mellom godkjente tegninger og dagens utførelse. I 1. etasje er det inntegnet et tilbygg samt garasje i tilknytning til boligen. Disse bygningsdelene er ikke oppført. Det er videre registrert endringer i plasseringen av enkelte vinduer og balkongdør sammenlignet med godkjente tegninger. På loftet mangler det inntegnede tilbygget med vaskerom. Det er derfor avvik mellom tilgjengelige tegninger og faktisk utførelse. For kjeller foreligger det ikke tegninger til vurdering. Det anbefales at eier innhenter ytterligere dokumentasjon fra kommunen for å avklare bygningens godkjente utførelse og eventuelle søknadspliktige endringer.
Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

Vanntilførsel fra brønn med vannpumpe og filter i kjeller.
Septiktank
Selger opplyser om at det er offentlig veg.

Tilstandsgrad 3, TG3: store eller alvorlige avvik:
Våtrom > Loft > Vaskerom > Generell
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Taktekking
Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Det mangler stedvis tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.

Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Manglende spalte i utvendig takutstikk samt mangelfull luftespalter ved raft på loftet. Det registres avføring fra mus på kaldtloftet og i kott. Deler av loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

Utvendig > Eldre vindu.
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

Utvendig > Ytterdører
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Det registreres manglende overflatebehandling av deler av rekkverket. Det er også registrert lokale fuktskader og begynnende nedbrytning i enkelte rekkverksbord. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter på loftet. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Det registreres sprekker i de ildfaste platene i vedovnen på stuen.

Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur. Det er påvist skader på overflate som riss og sprekker. Det registreres mangelfull ventilering av kjeller. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig for å sikre nødvendig luftutskifting og fukttransport. Avvik: Det registreres himlingsplater som, ut fra utseende og alder, kan inneholde asbest. Materialets sammensetning er ikke verifisert ved befaringen.

Innvendig > Innvendige dører
Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er manglede ventilering av oppholdsrom på loftet, samt begrenset ventilering av kjeller.

Tekniske installasjoner > Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning omserviceintervall. Luft-til-luft varmepumpe har nådd en alder som gjør at den har en usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser.

Tomteforhold > Terrengforhold
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Toalettrom > 1. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Det mangler dokumentasjon på korrekt montering og utførelse av den innebygde sisternen. Videre er det ikke registrert tilfredsstillende tilluftsløsning til toalettrommet.

Våtrom > Loft > Bad > Overflater, vegger og himling
Det er dør og uegnede materialer på vegg (panelplater) med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Innerdøren er plassert i våtsonen for dusj. Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Det mangler sokkellist på noen vegger, samt at det stedvis mangler tetting mellom vårtromsplater og sokkelist. Stedvis manglede tettemasse i hjørnelister. Manglede forsegling av våtromsplater i nedre del. Det er registrert himlingsplater i skråhimlingen innenfor områder som på grunn av lav takhøyde og plassering, må betraktes som våtsone. Materialet er ikke vurdert som en dokumentert våtromsløsning for bruk i direkte eller indirekte fuktbelastede områder.

Våtrom > Loft > Bad > Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk som medfører at bruksvann brer seg utover gulvet utover nedslagsfeltet ved normal bruk av dusj blir stående.

Våtrom > Loft > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Det er påvist riss/avskallinger på servant. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det registreres manglende fuging/tettemasse mellom servant og veggplater.

Våtrom > Loft > Bad > Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Avvik: Det registreres himlingsplater som, ut fra utseende og alder, kan inneholde asbest. Materialets sammensetning er ikke
verifisert ved befaringen.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Åpninger mellom trinn i innvendig trapp ned til kjeller er større enn dagens forskriftskrav.
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler.
Det er ikke mangelfull rekkverk på trapp ned til kjeller.
Konsekvens/tiltak
Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner.
Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet.
Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.
Dersom platene inneholder asbest, må det påregnes særskilte krav til håndtering ved rivning, ombygging eller andre arbeider som berører materialet. Dette kan medføre økte kostnader til kartlegging, prøvetaking, sanering og avfallshåndtering.
For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn.
Åpninger mellom trinn i trappen kan påvirke sikker bruk, særlig for barn. Forholdet kan medføre økt risiko for fall og personskade ved ferdsel i trappen.
Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet.
Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet.

Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse:
Tomteforhold > Septiktank
Septiktank av ukjent type og alder.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut. Ved utleie av hele boligen gjør vi oppmerksom på eventuell skatt av leieinntekter, og mulig gevinstbeskatning ved et senere salg.

Prisantydning kr 1 750 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

43 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

1 814 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Eiendomsskatt Kr. 2 994,- for 2026.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm og bygg- og innboforsikring i tillegg til opplyste kommunale avgifter. Utgifter til strøm og forsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker. Frivillige kostnader som internett, kabel-tv, etc. er ikke oppgitt da disse er valgfrie for kjøper.

Primær formuesverdi kr. 497 706,00.

Sekundær formuesverdi kr. 1 990 823,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Lokalmegleren & Partners samarbeider med Aasen Sparebank, og de kan gi deg god rådgivning i forbindelse med finansiering av din bolig. Vi formidler gjerne kontakt.

Renovasjon kr. 5 405,-

Slam/septik kr. 2 188,44