Tors veg 14

The property comprises the following rooms:
1st floor: Kitchen, living room, porch, hallway, WC, bathroom and 2 bedrooms.
Lower floor:

Main unit: Entrance hall, hallway, bedroom, utility room, sauna and 2 storerooms.

Rental unit: Living room, kitchen, bathroom/utility room and bedroom.

The surveyor reached the following conclusion in their report:
Maintained property. It should also be noted that most building components have an average lifespan of 15-40 years.
Ongoing maintenance and some upgrades should be expected. For detailed and further information, please refer to the individual items in the report.

Interior surfaces mainly consist of:

Lower floor:
Floors: Laminate and tiles
Walls: Painted smooth surfaces, masonry and panelling
Ceilings: Ceiling tiles

1st floor:
Floors: Laminate
Walls: Painted smooth surfaces and painted boards
Ceilings: Ceiling tiles

The sales prospectus includes the NEF standard list “Overview of chattels and fixtures”. This list applies unless otherwise stated in the sales prospectus. If any item on the list is not present at the property, it is not included in the sale. Unless otherwise stated, integrated kitchen appliances are included. All chattels and equipment included in the sale are transferred without warranty, other than any remaining manufacturer’s warranty. Buyers should expect that there may be holes and marks left by furnishings or equipment that are not included.

The property enjoys a fine position at the very top of the residential area in Ness, with superb views across the valley and towards the fjord, and plenty of sun!

There are lovely walking areas close by, with easy access to Bjørkvatnet and Kvinnfjellet, among others. Verdal town centre, with all its amenities, is approx. 11 km away. Vuku centre is approx. 9 km away.

From the E6 at the ST1 (formerly Shell) at Vinne, turn onto FV72 and follow it for approx. 8.5 km. Turn right into Åsheimvegen and follow it for 200 metres. Then turn left into Lavamoen and follow the road for approx. 350 metres before turning right into Tors veg. After approx. 200 metres the property is on the left-hand side. Viewing signs will be put up for open viewings.

Parking in the garage and on the private driveway.

Municipal master plan, land-use element 2025–2030, PlanID: 2022001
PLANNING PROVISIONS AND GUIDELINES. Adopted by Verdal Municipal Council on 24.11.2025, case 104/25
Sub-area 1 013 m² Land use: Residential development, existing

Totalt bruksareal: 216,0 m²

• BRA-i: 185,0 m²
• BRA-e: 31,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 79,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Enebolig opplyst å være fra 1975 som er oppført i 2 etasjer.
Oppført med støpt plate i sokkel og grunnmur av leca. Vegger av trekonstruksjon med utvendig stående og liggende trekledning.
Flat takkonstruksjon med svakt pulttakfall som er tekket med asfalt takbelegg. Vinduer og dører med varierende alder.

Denne tomten er eiet. 1013,00 kvm. Tomta er meget pent opparbeidet med natursteinsmurer, plen og beplantninger.

Boligen er oppvarmet med vedovn, panelovner, 2 varmepumper luft/luft og elektrisk gulvvarme i enkelte våtrom.

Energikarakter: D - Gul

Ferdigattest datert 30.12.1976. Ferdigattest gjelder for bolighus m/2 leiligheter

BYGGETEGNINGER:
Enebolig
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Lovlighet kontrollert opp imot tegninger datert saksnr: 189/75
U-etg: På deler av arealet til opprinnelig stort vaskerom er det etablert en bod og badstue
Stor bod er endret til soverom. Opprinnelig bod og bad/wc er endret til stort kombinert bad/vaskerom.
1 etg: Opprinnelig soverom er medtatt i større bad.

Kjøper overtar ansvar og risiko rundt forholdene, herunder ansvar for om forholdene lar seg godjkjenne, og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Beslag på lufting og skorstein med rustdnanelse

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur på grunn av bruk av tilnærmet tette musklosser. Ved stikkprøvekontroll etter mustetting ble det registrert stedvis manglende musesperre.
Bordkledning framstår i hovedsak som godt vedlikehold, men det registreres enkelte bord med værslitasje og oppsprekking.

Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Enkelte vinduer tar i karm. Harde tettepakninger som medfører trekk på eldre vinduer.

Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket fremstår som utstødig ved belastning/påvirkning i øvre del. Forholdet indikerer mangelfull stivhet i konstruksjonen, og rekkverket tilfredsstiller ikke forventet stabilitet ved normal bruk.

Innvendig > Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen
Pipe har nådd en alder på 50 år.

Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området. På befaringsdagen ble det påvist svertesopp som følge av manglende ventilering på grunn av lagring i dette området. Eier har etter befaringa utført rengjøringstiltak mot svertesopp slik at den er fjernet i dette området. Ved stikkprøvekontroll på overflatesøk på gulvoverflater ble det påvist forhøyede verdier. Forhøyede verdier i gulv er en indikasjon på manglende dampsperre under betongen som var normal byggeskikk på etableringsåret. Registrert saltutslag på synlige lecavegger under trapp.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det ble på befaringsdagen registrert rustdannelse rundt kobling ved hovedstoppekrane.
Eier har etter befaringa pusset rust og påført ny smøremembran i området.

Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør
Plastrør har oversteget halvparten av forventet levetid.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Ved oppgradering av vindu er det etablert enkelte vindu uten lufteventil. Noe som medfører at enkelte oppholdsrom ikke har andre ventileringsmuligheter utover åpning av dør/vindu.

Tekniske installasjoner > Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)
Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall. Gjelder varmepumpe i u-etg.

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder u-etg
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og
har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har mindre sprekkdannelser.

Tomteforhold > Terrengforhold
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Toalettrom > 1 Etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Utført av nåværende eier. Det foreligge ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt.
Gjelder sluk under badekar. Ingen dokumentajson på utførelse iht. monteringsanvisning på rennesluk.

Våtrom > 1 Etasje > Bad > Ventilasjon
Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Kun naturlig avtrekk.

Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Flate partier på gulv utenfor dusjsone uten dokumentasjon på avslutning på membran ved dør.

Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Ved oppgradering av rommet i 2011 er det etablert nytt gulv på opprinnelig baderomsgulv. Ukjente overganger på tettesjikt og ingen synlig klemring i sluk. Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

Våtrom > Underetasje > Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt og det er påvist kritisk fuktnivå, men ikke konstatert fuktskader.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling
Badstudør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen,løsningen eller byggematerialet er uegnet.
Det registreres uegnet materialvalg på vegger i våtsoner (manglende tettesjikt). Åpen løsning under servant med vare for fuktinntrenging i lukkede konstruksjoner.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Membran kan ikke konstateres i sluk. Slukets plassering er ved siden av badstudør/vegg og framstår som uheldig med tanke på evt. tilstopping av sluk og potensielt vann som trenger inn i oppforet badstugulv.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Manglende kantforsegling på benkeplate.

Våtrom > Underetasje > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt og det er påvist kritisk fuktnivå, men ikke konstatert fuktskader.

Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom) > Underetasje > Badstue >
Overflater og konstruksjon
Det foreligger ikke dokumentasjon på badstuens oppbygging. Badsturom er utsatt for store temperatur - og fuktbelastninger, og feil utførelse kan medføre risiko for fukt- og kondensskader i tilstøtende konstruksjoner. Dør inn til badstu tar i karm og har behov for justering.

Plassbygde spesialrom (VVS-teknisk rom, fyrrom, badstue, kjølerom) > Underetasje > Badstue >
Teknisk anlegg
Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon.

HELSE, MILJØ OG SIKKERHET
Vurdering av avvik: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket fremstår som utstødig ved elastning/påvirkning i øvre del. Forholdet indikerer mangelfull stivhet i konstruksjonen, og rekkverket tilfredsstiller ikke forventet stabilitet ved normal bruk. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Gjelder i øvre del av trappeløpet i overgang mot glassrekkverk. Det mangler håndløper på vegg på deler av trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk i øvre del av trappeløpet mot entre. Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger. Manglende avdekning rundt sikringer i skap.
Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Samsvarserklæringer som foreligger skal være dekkende for alt arbeid utført på anlegget i nåværende eiers regi. Ukjent angående arbeid på anlegget før dette. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget på grunn av ingen tidligere kjente kontroller av det elektriske anlegget. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Rekkverket bør kontrolleres nærmere og utbedres slik at tilstrekkelig innfesting og stivhet oppnås. Manglende utbedring kan medføre redusert personsikkerhet ved bruk av balkongen.
Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. Tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette øker risiko for brann og støt. Dette utgjør en fare for liv og helse. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur anbefales etablert.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens
bestemmelser som gjelder for området.

Utleiedelen er godkjent som separat boenhet og kan leies ut. Leieinntekt er med dagens regler skattefri. Utleiedelen er pr i dag ikke utleid.

Prisantydning kr 3 990 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

99 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

4 110 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 12 514,- for 2026.

Vann akonto kr. 1 957,97
Vann fastgebyr kr. 1 992,95
Avløp akonto kr. 2 741,81
Avløp fastgebyr kr. 1 546,75
Eiendomsskatt kr. 4 275,-

Eiendommen har vannmåler. Kommunale avgifter avhenger av forbruk og kan variere fra en termin til en annen. Avgift for vann og avløp er opplyst forutsatt gjennomsnittsforbruk på 71 m3.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm og bygg- og innboforsikring i tillegg til opplyste
kommunale avgifter. Utgifter til strøm og forsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker.
Frivillige kostnader som internett, kabel-tv, etc. er ikke oppgitt da disse er valgfrie for kjøper.

Primær formuesverdi kr. 710 372,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 841 488,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Renovasjon kr. 8 658,76
Feiing/tilsyn pipe kr. 500,-