Reinsholm 4 A

Boligen inneholder følgende rom:
Bad, bod, gang, kjøkken, 2 stk. soverom, stue, vaskerom

Takstmann har i sin rapport kommet til følgende konklusjon:
Leiligheten fremstår i hovedsak som fra byggeår med stedvise bruksslitasjer.
Det er montert varmepumpe i 2025. De fleste bygningsdeler har en gjennomsnittlig levetid på 15- 40 år,
fortløpende vedlikehold må derfor påregnes. For videre info. henvises det til rapportens enkeltpunkter

Gulv: Vinylbelegg, laminat og parkett.
Vegger: Panelplater.
Himling: Malte glatte flater.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Reinsholm 4 A har en fin og praktisk beliggenhet med kort vei til Verdal sentrum og et godt utvalg av daglige servicetilbud. Her bor du i et etablert boligområde, samtidig som sentrum med butikker, dagligvare, caféer, treningssenter og øvrige servicetilbud er lett tilgjengelig.

Området byr også på fine muligheter for tur og aktivitet, og beliggenheten gir enkel adkomst til både sentrum og omkringliggende områder. Et godt alternativ for deg som ønsker en lettvint hverdag med det meste innen kort rekkevidde.

Parkering på anvist parkeringsplasser i tillegg til gjesteparkering.

Kommuneplanens arealdel 2025–2030 PlanID: 2022001
PLANBESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER - rev. 30.06.2023, 14.11.2024, 26.11.2024, 02.05.2025, 04.06.2025 og iht. planvedtak 24.11.2025.
Vedtatt av Verdal kommunestyre den 24.11.2025, sak 104/25

Totalt bruksareal: 94,0 m²

• BRA-i: 94,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 20,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Taksert objekt er en leilighet på et plan i et leilighetsbygg på to etasjer.
Inspisert leilighet ligger i 1.Etasje med inngang fra bakkeplan og utgang til terrasse fra stue.
Bygget opplyses å være oppført i 2012 og er oppført med den byggeskikk og byggematerialer som var
vanlige på den tiden.

Denne tomten er felles eiet. 3617,00 kvm.

Boligen er oppvarmet med strøm og en luft-til-luft varmepumpe.

Energikarakter: B - Grønn

Ferdigattest datert 12.12.2012. Ferdigattest gjelder for 2 leilighetsbygg med tilsammen 18 leiligheter

Byggetegninger:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Kommentar:
Vaskerom er vist som større enn på tegninger.
Det er vist eget toalettrom i deler av bod. Endring fra s-rom til p-rom er søknadspliktig tiltak. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.
Mindre justering av vegger for å få større gangareal

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrad 2, TG2: Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik: Det er registrert brudd i dampsperre og manglende tetting ved rørgjennomføringer for varmepumpe i yttervegg på soverom, utsatt for kondensering.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring.

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik: Det er registrert skade i vinylbelegg på soverom, stedvise skruehull, skrammer og bruksmerker i vegger. Merker etter oppheng i betonghimling.
Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold og lokale utbedringer.

Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger
Vurdering av avvik: Vannrør er ikke merket inn på samlestokker.
Konsekvens/tiltak: Merking av rør anbefales.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik: Ventilasjonsanlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Eldre ventilasjonsanlegg har økt risiko for svikt, redusert ytelse og dårligere inneklima. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden ventilasjonsanlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg

Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Varmtvannsbereder er tilkoblet med plugg (støpsel). Det anbefales fast tilkobling uten plugg, da det ofte oppdages varmgang (lysbue) i slike overganger med høy belastning. Dette kan igjen medføre brann.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav.

Våtrom > 1.Etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
Vurdering av avvik: Det er registrert stedvis skruehull i veggflis, punktering av membran. Noe misfarging og flekker i himling . Blenderingslokk på vegg i dusjsone, uvisst tetting på denne.
Konsekvens/tiltak: Løpende vedlikehold og lokale utbedringer. Stikkontakt anbefales fjernet eller blendet forsvarlig.

Våtrom > 1.Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader

Våtrom > 1.Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne eller andre godkjente løsninger.
Konsekvens/tiltak: Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Nærmere undersøkelser anbefales.

Kjøkken > 1.Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Vurdering av avvik: Ventilatoren lot seg ikke slå på ved befaring.
Konsekvens/tiltak: Nærmere undersøkelser må gjennomføres.

Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
Vurdering av avvik: Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv nærmer seg 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Baderomspanel er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet) Det er registrert manglende tetting ved rørgjennomføring under vask, ved en eventuell vannlekkasje er det økt fare for vann i tilstøtende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens/tetteskijtets tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket.

Våtrom > 1.Etasje > Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik: Det er registrert svelling i bunnplate under vask, noe svelling på hjørnet av benkeplate. Åpen skjærkant på benkeplate.
Konsekvens/tiltak: Lokale utbedringer.

Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse:
Våtrom > 1.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Vurdering av avvik: Hulltaking er foretatt, men ikke bak bruksvannsonen (ikke i mest fuktutsatt område).
Konsekvens/tiltak: Hulltaking utenfor bruksvannsonen gir begrenset informasjon om tilstanden i de mest fuktutsatte områdene. Dette medfører usikkerhet knyttet til eventuell skjult fukt eller skade der belastningen er størst. Det anbefales å vurdere ytterligere undersøkelser
i de mest fuktutsatte områdene (bruksvannsonen) for å få et mer sikkert grunnlag for vurdering av tilstanden.

Helse, miljø og sikkerhet
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.
Konsekvens/tiltak:
Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar.
Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko.

Området er regulert til boligformål ihht Reguleringsbestemmelser for felt B6 Senrumstunet, Reinsholm, med ID 2011006.
Reguleringsbestemmelser, kommunens arealdelplan og reg.kart, situasjonskart, målebrev etc. kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Det gjøres oppmerksom på at det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag, jf. lov om borettslag §§5-5 og 5-6. Eiendommen kan i sin helhet leies ut iht. bestemmelser i vedtektene. Iht. borettslagsloven kap. 5 kan man etter godkjenning fra styret leie ut hele bostaden i inntil 3 år dersom eier selv har bodd i leiligheten minst ett av de siste to år. Styret kan kun nekte å godkjenne utleieforholdet dersom det foreligger saklig grunn til å nekte eller dersom leietaker selv ikke ville blitt godkjent som andelseier/kjøper.

Dyrehold er tillatt ifølge borettslagets husordensregler. Se vedlagte husordensregler for mer informasjon.

VESTSIDA BORETTSLAG, Orgnr: 997 895 223

Forretningsfører: BoMidt.

Det gjøres oppmerksom på at det er pliktig medlemskap i Boligbyggelaget Midt Kr. 600,- i innmeldingsavgift, deretter kr. 300,- påfølgende år, pr. medeier.

Prisantydning kr 1 450 000,-

Andel fellesgjeld kr 1 752 410,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 213 450,-

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 1 752 410,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 14 601,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Renter lån 2 kr. 490,-
Renter på fellesgjeld kr. 7 192,-
Fellesutgifter kr. 5 328,-
Avdrag lån 2 kr. 946,-
Kontigent velforening kr. 25,-
TV/Internett kr. 620,-

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 1 752 410,- pr. 21.08.2026.

Borettslagets totale gjeld er kr.

26 414 015,- pr. 21.08.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 28 463,- pr. 21.08.2026.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Faste løpende utgifter for denne boligen er strøm og innboforsikring i tillegg til tidligere opplyste fellesutgifter. Utgifter til strøm og innboforsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker.

Primær formuesverdi kr. 676 783,00.

Sekundær formuesverdi kr. 2 707 132,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Lokalmegleren & Partners samarbeider med Aasen Sparebank, og de kan gi deg god rådgivning i forbindelse med finansiering av din bolig. Vi formidler gjerne kontakt.